Wynajem apartamentu a podatki. Co trzeba wiedzieć, aby uniknąć problemów?
Rozmowa z Rafałem Styczyńskim, doradcą podatkowym, prawnikiem, publicystą i autorem książek.
Czy wynajmując apartament na pobyty krótkoterminowe muszę założyć działalność gospodarczą?
Nie zawsze jest to konieczne. Wszystko zależy od rozmiaru, ilości wynajmowanych apartamentów, a także zaangażowania samego właściciela. Nie ma więc jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie – do każdego przypadku należy podejść indywidualnie. Podam przykłady: właściciel, który ma jeden apartament i wynajmuje go przez firmę pośredniczącą nie musi, choć może, rejestrować działalności. Natomiast zrobić to będzie musiał właściciel pięciu apartamentów, który wszystko przy nich wykonuje sam: między innymi sprząta, szuka najemców.
Jakie są różnice w przypadku najmu prywatnego a prowadzonego w ramach działalności gospodarczej?
W przypadku najmu prywatnego możemy skorzystać tylko z jednej formy opodatkowania jaką jest ryczałt. Płacimy go od przychodu w wysokości 8,5% oraz 12,5 % przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ponadto przy najmie prywatnym nie opłacamy ZUS-u. Przy najmie rozliczanym w ramach działalności gospodarczej oprócz ryczałtu możemy wybrać podatek rozliczany według skali albo podatek liniowy. Obydwa są płacone od dochodu. Dodatkowym obciążeniem jest obowiązek opłacania składek ZUS, w tym składki zdrowotnej – jej wysokość zależy od formy opodatkowania.
A co w takim przypadku z podatkiem VAT?
Na gruncie ustawy o VAT najem jest traktowany jako działalność gospodarcza niezależnie czy jest rozliczany prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej. Tym samym status właścicieli jest tutaj zrównany. Jednak podatnicy mający rezydencję podatkową w Polsce mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT ze względu na obroty do wysokości 200 000 zł.
Bardzo często klienci wpłacają zaliczki na zakup apartamentu wcześniej, jeszcze przed realizacją inwestycji. Czy już na etapie zaliczek można odliczać podatek VAT i żądać jego zwrotu?
Tak, nie ma przeszkód, aby przed wybudowaniem takiego lokalu wystąpić o zwrot VAT-u. Warunkiem jest jednak odpowiednie wczesne zarejestrowanie do VAT oraz posiadanie faktur zaliczkowych.
Jaki jest termin zwrotu od nabytych apartamentów?
Podstawowy termin zwrotu podatku VAT, w sytuacji gdy są wykonywane czynności opodatkowane, w naszym przypadku wynajem apartamentu, wynosi 180 dni. Termin ten ulega skróceniu do 60 dni, gdy zaczniemy apartament wynajmować. W pewnych okolicznościach również ten termin może podlegać skróceniu do 25 dni.
A co w sytuacji, gdy nie dokonamy rejestracji w terminie? Czy to wykluczy nas z możliwości odzyskania podatku VAT?
Na szczęście nie wykluczy. Ustawa o VAT nie pozbawia podatnika prawa do odliczenia tego podatku od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżących lub przyszłych czynności opodatkowanych oraz będą spełniać inne warunki określone w przepisach ustawy. Niemniej, ustawodawca, aby zrealizować prawo do odliczenia narzucił obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny. Jeden z moich klientów dokonywał rejestracji wstecznej za okres dwóch lat i odzyskał zapłacony VAT. Jednak wtedy należy wysłać zaległe pliki JPK (odpowiednik deklaracji VAT) za cały okres.
A co w sytuacji, gdy na fakturach nie ma NIP-u nabywcy z uwagi na fakt, że nabył on apartament jeszcze przed formalną rejestracją? Czy z takich faktur można odliczyć VAT?
Brak NIP-u na fakturach nie wyklucza prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów, o ile występują przesłanki świadczące o tym, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżącej lub przyszłej działalności opodatkowanej.
Jaka jest stawka VAT na wynajem apartamenty na pobyty krótkoterminowe?
Jeżeli apartament wynajmujemy samodzielnie bezpośrednio turyście to możemy stosować stawkę 8%, natomiast w sytuacji gdy wynajmu dokumentujemy przez firmę pośrednicząca wystawiamy dla niej fakturę ze stawką 23%.
Według jakiej stawki właściciele apartamentów powinni płacić podatek od nieruchomości?
Niestety, właściciele apartamentów powinni płacić stawkę podatku od nieruchomości według najwyższej stawki.
Czy wynajmujący, którzy rozliczają najem prywatnie bez prowadzenia działalności gospodarczej mogą odzyskać podatek VAT od nabytego apartamentu?
Nie ma przeszkód, aby właściciele apartamentu rozliczający go w ramach najmu prywatnego odzyskali podatek VAT, nie jest do tego konieczna rejestracja działalności. Jednak wymaga to rejestracji do VAT oraz wykorzystywania apartamentu do celów opodatkowanych czyli, co do zasady, wynajmu krótkoterminowego. W takiej sytuacji również VAT od zakupów wyposażenia czy innych sprzętów do apartamentu podlega odliczeniu.
