Apartamenty wysokiej klasy albo…niewielkie mieszkania
O tym w co najczęściej inwestujemy – rozmowa z Szymonem Jaworskim, rzeczoznawcą majątkowym w zakresie szacowania nieruchomości, biegłym sądowym w Sądzie Okręgowym w Koszalinie, biegłym administracyjnym w gminie Ustronie Morskie, licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.
Gdyby dobry znajomy poprosił Pana o radę w sprawie kupna nieruchomości, to co by Pan mu polecił ?
Jeśli rozpatrujemy rynek nieruchomości lokalowych w miejscowościach nadmorskich to, w mojej ocenie, największe szanse na utrzymanie bądź wzrost cen mają prywatne apartamenty w inwestycjach hotelowych lub zwykłe mieszkania czy kawalerki w śródmieściu pod wynajem długoterminowy. Te ostatnie ze względu na rosnący popyt na najem lokali i brak zdolności kredytowej dla klasy średniej. Tego rodzaju dwa typy inwestycji poleciłbym znajomemu.
Pozostańmy więc przy apartamentach – które oferty warto brać po uwagę, a które lepiej omijać?
Najgorzej na pewno wygląda sytuacja na wysoko konkurencyjnym rynku typowych apartamentów bez udogodnień, w słabej lokalizacji, które są obsługiwane przez niedoświadczonych operatorów zewnętrznych lub samych właścicieli z uwagi na stale rosnącą bazę takich obiektów w pasie nadmorskim. Natomiast apartamenty typu premium będą bronić się lokalizacją, stabilnością wpływów z wynajmu hotelowego, a także możliwością korzystania z uroków takiego apartamentu przez właściciela. Dla klasy premium, co warto wspomnieć, nie widać na razie żadnych spadków cen, a wręcz odnotowuje się kolejne rekordy.
Na co powinien więc zwrócić uwagę potencjalny klient przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w nieruchomości nadmorskie?
Kluczowym aspektem pozostaje tutaj klasyfikacja atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości. Szczególną atrakcyjnością charakteryzują się lokale w korzystnej lokalizacji ogólnej np. blisko plaży i szczegółowej – odpowiednia kondygnacja w budynku z windą, nasłonecznienie, z właściwym układem funkcjonalnym, tutaj koniecznie balkon, taras, komórka lokatorska, miejsce parkingowe, oferujące sprzyjające warunki rekreacyjno-wypoczynkowe czyli plaża, marina, promenada, port, jezioro itp. Aktualnie, najwyższe ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej dotyczą lokali znajdujących się w budynkach hotelowych. Powód to przede wszystkim dodatkowe udogodnienia typu restauracja, strefa spa, siłownia, parking podziemny, profesjonalne zarządzanie nieruchomością, co gwarantuje bezpieczeństwo, prestiż nieruchomości hotelowej, lokalizacja itp.
Tego typu nieruchomości – apartamenty premium to chyba dosyć nowy temat w naszym regionie…
Z rynkiem takich apartamentów – w budynkach hotelowych lub pokrewnym, mamy do czynienia od niedawna, jest to produkt wzorowany na rozwiązaniach zachodnich. W przypadku Kołobrzegu deweloperzy realizujący budynki w strefie nadmorskiej z uwagi na przeznaczenie w planie miejscowym byli zmuszeni do poszukiwania nowych rozwiązań inwestycyjnych dla swoich klientów. Z pomocą przyszły rozwiązania od lat stosowane na rynkach bardziej rozwiniętych, w tym apartamenty premium, condo, mieszkania wakacyjne itd. Analizując ceny transakcyjne w Kołobrzegu od 2007 roku w okresie obserwacji, pomimo kryzysu nieruchomości w 2008 roku, nie odnotowałem istotnych spadków cen lokali apartamentowych. Dotychczas w zależności od atrakcyjności inwestycyjnej utrzymywał się stały wzrost cen lokali w dzielnicy uzdrowiskowej i portowej w Kołobrzegu, który zawierał się w przedziale od 5% do 6% w skali roku. Przykładowo lokale w 6 obrębie miasta Kołobrzeg czyli w dzielnicy hotelowej, w okresie badania cen tj. w latach 2009-2022, wzrosły średnio o 73%, ok. 5,6% w skali roku.
Biorąc pod uwagę te analizy i obecną sytuację ekonomiczną, czy może Pan stwierdzić jaka przyszłość czeka rynek nieruchomości w naszym rejonie?
Rynek nieruchomości apartamentowych w pasie nadmorskim charakteryzuje się nadal wysokim poziomem cen rynkowych, a dotychczas cechował się stałym wzrostem cen przewyższającym poziom inflacji w kraju i standardowe oprocentowanie lokat bankowych. A to w połączeniu z możliwością korzystania z takiego apartamentu przez właściciela, stabilnymi wpływami z czynszu najmu i potencjalnym wzrostem wartości w prognozowanej przyszłości dawało rozsądną strategie inwestycyjną zabezpieczającą kapitał przed utratą wartości. Ceny ofertowe apartamentów nie spadają, ale co przyniesie przyszłość trudno jednoznacznie prognozować. Najprawdopodobniej na rynku pojawią się przeceny dla słabszych lokalizacji lub okazje dotyczące przymusowej sprzedaży nieruchomości zakupionych na podstawie kredytów hipotecznych. Dla inwestorów może to być okres stabilizacji, przeczekania, zmniejszonej liczby transakcji. Z drugiej strony może wzrosnąć popyt na nieruchomości w celach inwestycyjnych jako zabezpieczenie kapitału – nieruchomości zwykle dobrze chronią kapitał, bowiem w długim terminie ich ceny rosną szybciej niż inflacja.
