Ceny nieruchomości – nadmorskie realia czy już absurdy?
Analitycy rynkowi oraz agenci nieruchomości podkreślają: sprzedający zawyżają ceny lokali. Tymczasem przeszacowane kwoty ofertowe nadmorskich apartamentów psują rynek.
Dlaczego tak się dzieje? Najnowszy raport INPON (Badanie Nastrojów Pośredników w Obrocie Nieruchomościami) branżowego portalu nieruchomości-online.pl wskazał na duże wzrosty cen mieszkań z rynku wtórnego w ciągu ostatniego roku. Jako przyczynę takiej sytuacji respondenci oraz pośrednicy wskazali kumulację kilku czynników, w tym między innymi wygórowane oczekiwania finansowe sprzedających.
Dobrze oszacowana cena ofertowa adekwatna do możliwości rynkowych daje szanse na szybką i skuteczną sprzedaż. Tymczasem zawyżanie cen przez właścicieli nieruchomości wydłuża czas sprzedaży i zniechęca zainteresowanych – również tych, których stać na ich zakup.
Należy podkreślić rzecz oczywistą: mieszkania inwestycyjne lub second home od nieruchomości mieszkalnych różni elementarne kryterium – przeznaczenie. Apartamenty służą jako lokata kapitału, a mieszkanie zabezpiecza podstawową potrzebę bytową. Co się z tym wiąże, ich zakup dotyczy często różnych grup społecznych. – W apartamenty inwestują zamożni, ludzie biznesu oraz klasa średnia, inne są zatem w obu przypadkach motywy zakupowe i oczekiwania – mówi Szymon Jaworski, rzeczoznawca majątkowy. Trudno jednak zaprzeczyć, że oba te segmenty szeroko pojętego rynku nieruchomości wpływają na siebie: jeśli więc zwykłe mieszkania drożeją, drożeć będą także lokale inwestycyjne.
Według przytoczonych badań, większość sprzedających wycenia swoje nieruchomości samodzielnie, a tylko część korzysta z usług pośredników i rzeczoznawców majątkowych. Właściciele mieszkań kierują się przede wszystkim cenami ofert, które znajdują w internecie, a te najczęściej są już zawyżone. W ten sposób dochodzi do kuriozalnej sytuacji – nakręcającej się spirali cen lokali.
Tymczasem w przypadku nieruchomości nadmorskich wpływ na rzeczywistą, czyli transakcyjną wartość nieruchomości mają ściśle określone kryteria i właśnie nimi przy wycenie kierują się doświadczeni pośrednicy. – Kluczowym aspektem jest klasyfikacja atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości – mówi S. Jaworski. To szereg cech związany ściśle z obszarem nadmorskim, do których należą między innymi lokalizacja lokalu, jego prestiż, udogodnienia które posiada oraz zaplecze hotelowe z którego może skorzystać właściciel lub klient. Apartamenty o najlepszym standardzie czyli z segmentu premium będą zawsze wyceniane najwyżej.
– Dla lokali delux dodatkowym czynnikiem istotnie zwiększającym wartość nieruchomości jest widok z okna. Apartamenty z tarasami i bezpośrednim niezakłóconym widokiem na Bałtyk na ostatnich kondygnacjach budynku mogą całkowicie odbiegać od cen lokali w tej samej inwestycji zlokalizowanych od południowej strony na parterze. Przysłowiowe złote klamki nie zastąpią ani panoramy, ani udogodnień w obiekcie – dodaje S. Jaworski.
Tym samym właściciele apartamentów bez udogodnień, bez standardu hotelowego lub usytuowanych w gorszej lokalizacji, którzy cenowo w swoich ofertach równają się do najlepszych, muszą liczyć się z tym, że znaleźć zainteresowanych na kupno takiego lokalu będzie im bardzo trudno. – Nieruchomość można sprzedawać lub sprzedać. Właściciele, którzy oferują swoje nieruchomości po znacznie zawyżonych cenach, muszą liczyć się z tym, że okres ekspozycji na rynku takich lokali liczy się w latach. Do transakcji dochodzi na skutek wyrównania rynku do oczekiwań właściciela albo na skutek negocjacji i lat oczekiwania na klienta, dochodzi w końcu do obniżenia oczekiwań właściciela do poziomu rynkowego – podkreśla nasz ekspert.